BAB VII: Sewa Menyewa

BAB VII
SEWA MENYEWA

BAGIAN 1

Ketentuan Umum

Pasal 1547

Dihapuskan dengan S. 1926 – 335 jis. 458,565, dan S.1927-108. 1548. Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. 1549. Dihapus dengan S. 1926 – 335 jo. 458.

BAGIAN 2

Aturan-aturan yang Sama-sama Berlaku Terhadap Penyewaan Rumah dan Penyewaan Tanah

Pasal 1550

Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;

1. menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2. memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;

3. memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Pasal 1551

Pihak yang menyewakan wajib untuk menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Selama waktu sewa, ia harus menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan yang perlu dilakukan pada barang yang disewakan, kecuali pembentukan yang menjadi kewajiban penyewa.

Pasal 1552

Pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa terhadap semua cacat barang yang disewakan yang merintangi pemakaian barang itu, meskipun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat persetujuan sewa. Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa, maka pihak yang menyewakan wajib memberikan ganti rugi.

Pasal 1553

Jika barang yang disewakan musnah sama sekali dalam masa sewa karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barang yang bersangkutan hanya sebagian musnah, maka penyewa dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga atau akan meminta pembatalan persetujuan sewa, tetapi dalam kedua hal itu ia tidak berhak atas ganti rugi.

Pasal 1554

Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan selama waktu sewa, mengubah bentuk atau susunan barang yang disewakan.

Pasal 1555

Jika dalam masa sewa pada barang yang disewakan itu terpaksa diadakan pembetulan-pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, maka penyewa harus menerimanya betapapun beratnya kesusahan yang disebabkannya, dan meskipun selama dilakukannya pembetulan-pembetulan itu ia terpaksa kehilangan sebagian dari barang yang disewakan. Tetapi jika pembetulan-pembetulan itu berlangsung lebih lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut banyaknya waktu yang tersita dan bagian barang sewa yang tidak dapat dipakai oleh penyewa. Jika pembetulan-pembetulan sedemikian rupa sifatnya, sehingga barang sewa yang perlu ditempati oleh penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, maka penyewa dapat memutuskan sewanya.

Pasal 1556

Pihak yang menyewakan tidak wajib menjamin penyewa terhadap rintangan dalam merintangi dalam menikmati barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga tanpa berdasarkan suatu hak atas barang sewa itu, hal ini tidak mengurangi hak penyewa untuk menuntut sendiri orang itu.

Pasal 1557

Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut perimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik.

Pasal 1558

Jika orang-orang yang melakukan perbuatan-perbuatan tersebut menyatakan bahwa mereka mempunyai suatu hak atas barang yang disewakan, atau jika penyewa sendiri digugat untuk mengosongkan seluruh atau sebagian dari barang yang disewa atau untuk menerima pelaksanaan pengabdian pekarangan, maka ia wajib memberitahukan hal itu kepada pihak yang menyewakan dan dapat memanggil pihak tersebut sebagai penanggung. Bahkan ia dapat menuntut supaya ia dikeluarkan dari perkara, asal ia menunjuk untuk siapa ia menguasai barang yang bersangkutan.

Pasal 1559

Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan.

Pasal 1560

Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:

1.memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;

2.membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.

Pasal 1561

Jika penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain dari yang menjadi tujuannya, atau untuk suatu keperluan yang dapat menimbulkan suatu kerugian bagi pihak yang menyewakan maka pihak ini, menurut keadaan dapat meminta pembatalan sewa.

Pasal 1562

Jika antara pihak yang menyewakan dan pihak yang menyewa telah dibuat suatu pertelaan tentang barang yang disewakan, maka pihak yang belakangan ini wajib mengembalikan barang itu dalam keadaan seperti waktu barang itu diterima menurut pertelaan tersebut kecuali yang telah musnah atau berkurang harganya sebagai akibat dari tuanya barang atau sebagai akibat dari kejadian-kejadian yang tak disengaja dan tak dapat dihindarkan.

Pasal 1563

Jika tidak dibuat suatu pertelaan maka penyewa, mengenai pemeliharaan yang menjadi beban para penyewa, dianggap telah menerima barang yang disewa itu dalam keadaan baik, kecuali jika dibuktikan seba]iknya dan ia harus mengembalikan barang itu dalam keadaan yang sama.

Pasal 1564

Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.

Pasal 1565

Akan tetapi ia tidak bertanggung jawab atas kebakaran, kecuali jika pihak yang menyewakan membuktikan bahwa kebakaran itu disebabkan oleh kesalahan penyewa.

Pasal 1566

Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan atau kerugian yang ditimbulkan pada barang sewa oleh teman-temannya serumah, atau oleh mereka yang mengambil alih sewanya.

Pasal 1567

Pada waktu mengosongkan barang yang disewa, penyewa boleh membongkar dan membawa segala sesuatu yang dengan biaya sendri telah dibuat pada barang yang disewa asal pembongkaran dan pembawaan itu dilakukan tanpa merusak barang yang disewa.

Pasal 1568

Dihapus dengan S. 1925 – 525.

Pasal 1569

Jika terjadi perselisihan tentang harga sewa yang dibuat secara lisan dan sudah dijalankan, sedangkan tanda bukti pembayaran tidak ada, maka pihak yang menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya kecuali bila penyewa memilih untuk menyuruh para ahli menaksir harga sewa.

Pasal 1570

Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu.

Pasal 1571

Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

Pasal 1572

Jika pihak yang satu.telah memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia berhak menghentikan sewanya, maka penyewa meskipun ia tetap menikmati barang yang bersangkutan, tidak dapat mengemukakan adanya suatu penyewa ulang secara diam-diam.

Pasal 1573

Jika setelah berakhir suatu penyewaan yang dibuat secara tertulis, penyewa tetap menguasai barang yang disewa dan dibiarkan menguasainya, maka terjadilah suatu sewa baru, yang akibat-akibatnya diatur dalam Pasal-pasal mengenai penyewaan secara lisan.

Pasal 1574

Dalam hal kedua pasal tersebut di atas, penanggungan utang yang dibuat untuk penyewaan tidak meliputi kewajiban yang terjadi akibat perpanjangan sewa.

Pasal 1575

Persetujuan sewa sekali-kali tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun pihak yang menyewa.

Pasal 1576

Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.

Pasal 1577

Pembeli dengan perjanjian membeli kembali tidak dapat menggunakan wewenangnya untuk memaksa penyewa mengosongkan barang yang disewa, sebelum ia menjadi pemilik mutlak dengan lewatnya tenggang waktu yang ditentukan untuk pembelian kembali.

Pasal 1578

Seorang pembeli yang hendak menggunakan wewenangnya yang diperjanjikan dalam persetujuan sewa, untuk memaksa penyewa mengosongkan barang sewa jika barangnya dijual, wajib memperingatkan penyewa sekian lama sebelumnya, sebagaimana diharuskan oleh adat setempat mengenai penghentian sewa. Dalam hal sewa tanah, peringatan tersebut harus disampaikan sedikitnya satu tahun sebelum pengosongan.

Pasal 1579

Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa dengan menyatakan hendak memakai sendiri barangnya yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya.

Pasal 1580

Jika dalam persetujuan sewa telah disetujui bahwa pihak yang menyewakan akan berhak memakai sendiri rumah atau tanah yang disewakan maka ia wajib memberitahukan kehendaknya untuk menghentikan sewa sekian lama sebelumnya. sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 1578.

BAGIAN 3

Aturan-aturan yang Khusus Berlaku Bagi Sewa Rumah dan Perabot Rumah

Pasal 1581

Penyewa yang tidak melengkapi sebuah sewa rumah dengan perabot rumah secukupnya. dapat dipaksa untuk mengosongkan rumah itu kecuali bila ia memberikan cukup jaminan untuk pembayaran uang sewa.

Pasal 1582

Seorang penyewa kedua tidak wajib membayar kepada pemilik lebih dari jumlah harga sewa kedua yang masih terutang kepada penyewa pertama pada waktu dilakukan suatu penyitaan. dan ia tak boleh mengajukan pembayaran yang dilakukan sebelumnya. kecuali jika pembayaran itu dilakukan menurut suatu perjanjian yang dinyatakan dalam persetujuan sewa itu atau menurut kebiasaan setempat.

Pasal 1583

Pembetulan-pembetulan kecil sehari-hari, dipikul oleh penyewa. Jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu maka dianggap demikianlah pembetulan pada lemari toko, daun jendela, kunci dalam, kaca jendela, baik di dalam maupun di luar rumah dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut kebiasaan setempat. Meskipun demikian, pembetulan-pembetulan itu harus dipikul oleh pihak yang menyewakan bila pembetulan itu terpaksa dilakukan karena kerusakan barang yang disewa atau karena keadaan yang memaksa.

Pasal 1584

Menjaga kebersihan sumur, kolam air hujan, dan tempat buang air besar dibebankan kepada pihak yang menyewakan, jika tidak diperjanjikan sebaliknya. Menjaga kebersihan asap, jika tidak ada perjanjian dibebankan kepada pihak yang menyewa.

Pasal 1585

Sewa mebel untuk melengkapi sebuah rumah, tempat kediaman, toko atau ruangan lainnya, harus dianggap telah dibuat untuk jangka waktu penyewaan rumah, tempat kediaman, toko atau ruangan menurut kebiasaan setempat.

Pasal 1586

Penyewaan kamar yang dilengkapi dengan mebel harus dianggap telah dilakukan untuk tahunan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun; untuk bulanan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap bulan; untuk harian, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap hari. Jika tidak ternyata bahwa penyewaan dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun, tiap bulan atau tiap hari, maka penyewaan dianggap telah dibuat menurut kebiasaan setempat.

Pasal 1587

Jika penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah berakhirnya waktu yang ditentukan dalam suatu persetujuan tertulis, tetap menguasai barang sewa, sedangkan pihak yang menyewakan tidak melawannya maka dianggaplah bahwa penyewa tetap menguasai barang yang disewanya atas dasar syarat-syarat yang sama untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan setempat, dan ia tidak dapat meninggalkan barang sewa atau dikeluarkan dari situ, kecuali sesudah ada pemberitahuan tentang penghentian sewa, yang dilakukan menurut kebiasaan.

BAGIAN 4

Aturan-aturan yang Khusus Berlaku Bagi Sewa Tanah

Pasal 1588

Jika dalam suatu persetujuan sewa menyewa tanah disebut suatu ukuran luas yang kurang atau lebih dan luas yang sesungguhnya, maka hal itu tidak menjadi alasan untuk menambah atau mengurangi harga sewa, kecuali dalam hal-hal dan menurut ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Bab 5 buku ini.

Pasal 1589

Jika penyewa tanah tidak melengkapi tanah itu dengan ternak atau peralatan pertanian yang diperlukan untuk pengembalian atau penanaman; jika ía berhenti melakukan pengembalian atau penanaman. atau dalam hal itu tidak berlaku sebagai kepala rumah tangga yang baik, jika ia memakai barang yang disewa untuk suatu tujuan yang lain dengan tujuan yang dimaksudkan atau, pada umumnya, jika ia tidak memenuhi janji-janji yang dibuat dalam persetujuan sewa dan karena itu timbul suatu kerugian bagi pihak yang menyewakan. Maka pihak itu berhak untuk menuntut pembatalan sewa menurut keadaan, serta penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Pasal 1590

Semua penyewa tanah diwajibkan menyimpan hasil-hasil tanah di tempat penyimpanan yang telah disediakan untuk itu.

Pasal 1591

Penyewa tanah diwajibkan, atas ancaman penggantian biaya, kerugian dan bunga, untuk melaporkan kepada pemilik tanah itu segala peristiwa yang dilakukan dalam mengerjakan tanah yang disewa. Pemberitahuan itu harus dilakukan dalam jangka waktu yang sama seperti yang ditentukan antara waktu gugatan dari hari menghadap di muka sidang pengadilan menurut jarak tempat-tempat.

Pasal 1592

Jika dalam suatu sewa untuk beberapa tahun selama waktu sewa, seluruh atau separuh penghasilan setahun hilang karena kejadian-kejadian yang tak dapat dihindarkan, maka penyewa dapat menuntut suatu pengurangan uang sewa, kecuali jika ía telah memperoleh penggantian kerugian karena penghasilan tahun-tahun sebelumnya. Jika ia tidak mendapat ganti rugi, maka perkiraan tentang pengurangan uang sewa tidak dapat dibuat selain pada waktu berakhirnya sewa, bila kenikmatan dan semua tahun telah diperumpakan satu sama lain. Walaupun demikian, Hakim dapat mengizinkan penyewa menahan sebagian dan uang sewa untuk sementara waktu, menurut kerugian yang telah diderita.

Pasal 1593

Jika sewa hanya dilakukan untuk satu tahun, sedangkan penghasilan telah hilang seluruhnya atau separuhnya, maka penyewa dibebaskan dari pembayaran seluruh harga sewa atau sebagian harga sewa menurut imbangan. Bila kerugian kurang dari separuh, maka Ia tidak berhak atas suatu pengurangan.

Pasal 1594

Penyewa tidak dapat menuntut pengurangan bila kerugian itu diderita setelah penghasilan dipisahkan dari tanah, kecuali jika dalam persetujuan sewa ditentukan bahwa pemilik harus memikul bagiannya dalam kerugian, asal penyewa tidak lalai menyerahkan kepada pemilik itu bagiannya dari penghasilan. Begitu pula penyewa tidak dapat menuntut suatu pengurangan, jika hal yang menyebabkan kerugian sudah ada dan sudah diketahui sewaktu persetujuan sewa dibuat.

Pasal 1595

Dengan suatu perjanjian yang dinyatakan dengan tegas, penyewa dapat dipertanggungjawabkan atas kejadian-kejadian yang tak dapat diduga.

Pasal 1596

Perjanjian demikian hanya dianggap dibuat untuk kejadian-kejadian biasa yang tak terduga, seperti letusan gunung, gempa bumi, kemarau yang panjang, serangan hama-hama yang merusak penghasilan, petir, atau rontoknya bunga pohon sebelum waktunya. Perjanjian tersebut di atas tidak meliputi kejadian luar biasa, seperti kerusakan-kerusakan yang disebabkan oleh peperangan atau banjir yang tidak biasa menimpa daerah yang bersangkutan, kecuali jika penyewa telah menyanggupi untuk memikul akibat dari semua kejadian, baik yang dapat diduga maupun yang tak dapat diduga.

Pasal 1597

Sewa tanah yang dibuat secara tak tertulis, dianggap telah dibuat untuk sekian lama, sebagaimana dibutuhkan oleh si penyewa untuk mengumpulkan semua hasil dari tanah yang disewa. Demikianlah maka sewa sebidang padang rumput, sebidang kebun buah-buahan, dan semua tanah lain yang hasilnya dikumpulkan seluruhnya dalam waktu satu tahun, dianggap telah dibuat untuk satu tahun. Sewa tanah pertanian yang ditanami dengan bermacam-macam tanaman secara berganti-ganti dianggap telah dibuat untuk sekian tahun, menurut macam tanaman.

Pasal 1598

Jika setelah berakhirnya suatu sewa yang dibuat tertulis, penyewa tetap menguasai barang sewa dan dibiarkan menguasainya, maka akibat-akibat sewa yang baru diatur menurut ketentuan pasal yang lalu.

Pasal 1599

Penyewa yang sewanya berakhir dan penggantinya, wajib saling membantu sedemikian rupa sehingga memudahkan keluarnya yang satu dan masuknya yang lain, baik mengenai penanaman untuk tahun yang akan datang maupun mengenai pemungutan hasil-hasil yang masih berada di ladang, ataupun mengenai hal-hal lain; segala sesuatunya menurut kebiasaan setempat.

Pasal 1600

Begitu pula penyewa, pada waktu berangkat, harus meninggalkan jerami dan pupuk dari tahun sebelumnya, jika ia menerimanya pada waktu penyewaan dimulai, bahkan meskipun ia tidak menerimanya, pemilik dapat meminta supaya jerami dan pupuk ditinggalkan, menurut suatu perkiraan yang akan dibuat.